반드시 알아야 할 부동산 대출 필수 용어 LTV, DTI, DSR

내 집 마련을 위해서 열심히 물건을 찾는 것과 동시에 대출을 알아보는 것은 공식화되어 있습니다.

대출이 얼마나 나올지를 미리 계산하는 것까지가 부동산을 구매하는 일정에 모두 포함이 되어있다고 생각합니다.

그러자면 자주 출현하는 부동산 용어 및 대출 용어의 개념이 제대로 잡혀 있어야 정확히 파악을 하실 수 있겠죠?

그래서 오늘은 부동산 대출을 위해서 반드시 기억해야 할 필수 용어 3가지의 개념을 쉽게 이해하실 수 있도록 간단하게 설명드리겠습니다.

 

 

L T V ( 담보 인정 비율)

LTV

LTV는 Long To Value ratio의 약자로 담보물의 가치 비율을 뜻합니다.

담보물, 즉 담보가 되는 부동산의 가치는 신뢰성 있는 기관의 자료를 바탕으로 산정을 하는데 우리나라에서는 KB시세를 기준으로 하고 있습니다.

쉽게는 이 주택(아파트)을 담보로 최대 얼마까지 대출이 될까? 를 파악하시는 개념입니다.

LTV가 70 %라고 하면 담보물의 KB시세를 확인하고, 그 금액의 70% 대출이 되겠구나라고 생각하시면 됩니다.

이렇게 단순하게 개념을 정리하셨다면 내가 받고자 하는 대출의 종류에 따라, 주택의 지역에 따라, 주택 수에 따라 등등 여러 가지 변수에 적용을 해보셔야 합니다.

그래서  내가 최대한 많은 금액을 대출받을 수 있는 상품은 무엇인지를 알 수 있고, 최소한의 자금은 얼마나 있어야 하는지 등의 자금 계획을 세우는 기초가 되는 것입니다.

 

 

D T I ( 연간 원리금 상환액)

 

DTI

DTI란 Debt To Income의 약자로 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 가타 대출의 연간 이자 상환액의 합을 연소득으로 나눈 것입니다. 즉, 연소득 대비 금융비용 부담률을 의미합니다.

 

내 소득에 따라 얼마를 대출받을 수 있나? 를 정하는 척도가 되는 것이 DTI와 DSR입니다.

그중에서 DTI는 주택담보대출의 원리금 상환액과 기타 대출의 이자를 연소득으로 나눴을 때 몇 %를 차지하는가를 산출하여 소득이 어느 정도인 사람이 부담할 수 있는 대출금을 판별하는 지표입니다.

아래 DTI 계산기를 이용하여 나의 연소득과 대출금액, 기타 부채금액, 대출기간, 상환방법 등을 선택, 입력하면 나의 DTI가 자동으로 산출됩니다. 예를 들어, 연소득이 5,000 만원이고 대출금액이 1억, 대출기간 10년, 기타 부채금액이 5,000 만원이라고 가정하면 다음과 같이 DTI를 산출해 줍니다.

은행에 대출 상담을 받을 때 DTI를 알고 가면 상담이 수월하게 진행될 수 있으며, 실제 은행에서 대출 취급 시 감안하는 수많은 요소들에 비해 간소화된 계산기지만 은행에서도 같은 방식으로 이루어지고 있습니다. 각 금융회사의 내규 및 취급 상품에 따라 다른 결과 값이 나올 수 있으니 참고용으로 이용하시면 됩니다.

 

 

DTI 계산기 바로가기

 

D S R(총부채원리금 상환비율)

DSR

DSR은 Debt Service Ratio의 약자로 총부채원리금 상환비율을 말합니다. 즉, 연소득금액에서 연간 원리금 상환액이 몇% 차지하고 있는지를 나타내는 지표입니다. 은행에서 주택을 담보로 대출을 해주지만(LTV), 그것을 전부 해주는 것이 아니라, 이 사람의 소득에 따라 그 대출의 한도를 어느 정도 해줄 것인지 심사 기준이 되는 것이 DSR입니다.

DSR 은 주택 대출 외 내가 가지고 있는 모든 대출(신용대출, 학자금 대출, 카드대출, 마이너스 통장 등)을 포함한 원리금 상환액을 연간소득으로 나눈 것의 비율입니다.

예를 들어, 연소득이 5,000 만원이고 가지고 있는 대출을 모두 추가하여 정확하게 기입하고 DSR을 계산하면 다음과 같이 계산 결과를 내어 줍니다.

DSR은 DTI보다 더 강화된 지표로 DTI가 기존 대출의 이자 상환부담만을 대상으로 계산했던 것과 달리 DSR은 원리금 상환 부담까지 감안한 기준으로 계산한다는 점입니다.

 

DSR 계산기 바로가기

 

 

 

결론

LTV가 담보와 대출의 상관관계라면 DTI와 DSR 은 소득과 대출의 상관관계라고 볼 수 있습니다.

DTI와 DSR이 헷갈리실 수 있는데 DTI는 기타 대출의 이자만 포함되고, DSR은 기타 대출의 원금까지 포함하기 때문에 일반적으로 DSR 보다는 DTI를 적용했을 때 대출한도가 더 높게 나오고 대출을 받기에 용이합니다.