경매로 내집마련 시 반드시 확인해야 할 말소기준권리

초보가 경매로 내집마련을 위해서 부동산 권리분석을 하다 보면 어려운 경매 용어가 많이 등장합니다.

처음 듣는 용어들을 해석해서 경매 물건의 권리분석을 한다는 게 왜인지 너무 어려운 일 같이 느껴지지만,

몇 가지 중요한 용어들을 제대로 이해하게 된다면 부담을 줄여줄 수 있을 것입니다.

그중 물건 권리분석에서 가장 기초가 되는 말소기준권리에 대해서 이야기해 보겠습니다.

 

말소기준권리란?

 

말소기준권리는 가장 먼저 진 채무를 기준으로 그 이후 채무까지 전부 없애주는 권리라고 인지를 하시고, 매수로 인해 말소되거나 인수될 수 있는 권리에는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 지상권, 지역군, 전세권, 등기된 임차권, 유치권 및 분묘기지권 등이 있습니다.

내가 이 물건을 낙찰받는다면 낙찰자가  말소기준권리에 해당하는 권리가 소멸이 되는지, 그 권리를 내가 인수하게 되는지 파악을 하는 것입니다. 이 권리분석이 잘못되면 낙찰가 외 대신 변제해야 할 빚을 더 떠안게 되는 불상사가 생길 수도 있습니다. 말소기준권리는 말소기준등기라고도 하며 등기부등본에서 확인할 수 있습니다.

오늘은 대표적인 저당, 근저당, 압류, 가압류를 먼저 하나하나 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

근저당권 

 

저당권은 채무자 또는 제삼자가 점유를 이전하지 않고 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기 채권을 우선변제받을 수 있는 권리를 말하며, 근저당권은 계속적인 거래관계로부터 이후 발생할 다수의 불특정 채권을 담보하기 위해 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 이후에 확정되는 채권을 그 범위 안에서 담보하는 권리를 말합니다.

경매 물건에 (근) 저당권이 등기된 이후에 설정된 말소기준권리는 후순위 권리로 모두 소멸됩니다.

즉, 권리분석을 할 때 근저당이란 보통 은행 대출일 경우가 많습니다. 채무자가 3개월 이상 이자를 납부하지 않으면 은행에서 근저당으로 경매를 신청하는 것이지요. 

낙찰이 되면 그 낙찰금으로 은행빚을 1순위로 갚는다는 뜻입니다.

 

 

(가) 압류 

 

압류는 채권의 실행을 확보하기 위해 집행법원이 확정판결이나 그 밖의 집행권원에 근거해 채무자의 재산처분을 금지하는 것을 말하며, 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 관해 장래 그 집행을 보전하려는 목적으로 미리 채무자의 재산을 압류해서 채무자가 처분하지 못하도록 하는 것을 말합니다.

경매 물건에 설정된 (가) 압류는 말소기준권리로서 매수인의 매수로 인해 소멸됩니다.

즉, 압류는 국가기관이 권리자가 되고, 가압류는 개인이나 은행이 권리자가 되어 채무자의 부동산을 경매 진행할 수 있는 권리입니다.

 

 

등기부를 보고 권리분석을 한다는 것은 가장 기본적으로 말소기준권리를 찾고, 말소기준권리가 어디에 부합하는지,

내가 인수해야 할 권리가 있는지 여부를 파악하는 것입니다.

그것과 함께 대항력 있는 임차인이 있는지 없는지의 여부를 찾을 수 있는 것이 가장 기본이 된다고 볼 수 있습니다.

그 외 담보가등기, 경매개시결정등기, 선순위 전세권자 등은 따로 설명드리겠습니다.

 

2023.08.12 - [경제활동] - 빠르게 말소기준권리 유무 확인하는 법

빠르게 말소기준권리 유무 확인하는 법