경매로 내집마련 주택임대차보호법 최우선변제임차인

경매로 내집마련을 하기 위해서 경매지를 열심히 보다 보면 대항력 있는 임차인이 존재한다는 문구를 많이 보게 됩니다.

대항력이 있는 임차인의 보증금은 낙찰금액에서 배당을 받는 것인지, 낙찰자가 인수를 하는 것인지 가장 눈여겨보아야 할 권리분석 임차인 부분입니다. 이 부분을 권리분석 하기 위해서는 반드시 주택임대차보호법에 근거해야 하며 법령이 개정이 된 지점과 현재까지 개정된 사항을 모두 파악해서 권리분석을 해야 잘못된 선택을 막을 수 있습니다.

 

주택임대차보호법 우선변제

 

기본적으로 임차인이 대항력을 가지려면 아래 3가지 요건을 필수로 갖추어야 합니다.

이 요건을 갖춘 임차인만이 집이 경매로 넘어가 낙찰을 받더라도 내 보증금을 보호받을 수 있습니다.

• 임대차계약서
• 전입신고
• 점유

3가지 필수요건과 더불어 확정일자까지 갖추었다면 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. (배당신청을 해야만 내 보증금 전부를 배당받을 수 있습니다.)

 

 

최우선변제 소액임차인

대항력을 가진 임차인이 국가에서 지정한 일정금액 이하의 소액의 보증금이라면 배당 순위와 상관없이 경매에서 가장 우선적으로 일정금액을 배당해 주는 것을 말합니다. 주택임대차보보법 최우선변제에 해당되는 소액의 보증금액은 지역에 따라 금액이 다르고 법 개정 일자를 확인하셔야 합니다.
이는 근저당이 잡혀 있는 집에 전세로 들어갈 때도 보증금 얼마까지는 안전한지 파악하는 중요한 요소이므로 계약 시 반드시 공인중개사를 통해 확인해 보시길 추천드립니다.

소액임차인의 배당 보증금 적용 날짜는 선순위 근저당권을 설정한 날짜에 기준하며 최우선변제금액은 최초 담보물권 취득일을 기준으로 적용하는 점을 기억해야 합니다.

 

최우선 변제금 개정표

84.01.01 ~ 2010.07.20 은 연혁에서 생략
담보권 접수 일자	지역 구분	임차인의 범위(임차보증금)	보증금 중 우선변제 받을 금액
2010. 07. 21. - 2013. 12. 31.	서울	7,500 만 원 이하	2,500 만 원 이하
	과밀억제권역(인천, 경기도)	6,500 만 원 이하	2,200 만 원 이하
	광역시, 안산,용인,김포,광주	5,500 만 원 이하	1,900 만 원 이하
	세종시, 그 밖의 지역	4,000 만 원 이하	1,400 만 원 이하

2014. 01. 01. - 2016. 03. 30.	서울	9,500 만 원 이하	3,200 만 원 이하
	과밀억제권역(인천, 경기도)	8,000 만 원 이하	2,700 만 원 이하
	광역시, 안산,용인,김포,광주	6,000 만 원 이하	2,000 만 원 이하
	세종시, 그 밖의 지역	4,500 만 원 이하	1,500 만 원 이하

2016. 03. 31. - 2018. 09. 17	서울	10,000 만 원 이하	3,400 만 원 이하
	과밀억제권역(인천, 경기도)	8,000 만 원 이하	2,700 만 원 이하
	광역시, 안산,용인,김포,광주	6,000 만 원 이하	2,000 만 원 이하
	세종시, 그 밖의 지역	5,000 만 원 이하	1,700 만 원 이하

2016. 03. 31. - 2018. 09. 17	서울	10,000 만 원 이하	3,400 만 원 이하
	과밀억제권역(인천, 경기도)	8,000 만 원 이하	2,700 만 원 이하
	광역시, 안산,용인,김포,광주	6,000 만 원 이하	2,000 만 원 이하
	세종시, 그 밖의 지역	5,000 만 원 이하	1,700 만 원 이하

2018. 09. 18. - 2021. 05. 10.	서울	11,000 만 원 이하	3,700 만 원 이하
	과밀억제권역(인천, 경기도)	10,000 만 원 이하	3,400 만 원 이하
	광역시, 안산,용인,김포,광주	6,000 만 원 이하	2,000 만 원 이하
	세종시, 그 밖의 지역	5,000 만 원 이하	1,700 만 원 이하

2021. 05. 11. - 2023. 02. 20.	서울	15,000 만 원 이하	5,000 만 원 이하
	과밀억제권역(인천, 경기도)	13,000 만 원 이하	4,300 만 원 이하
	광역시, 안산,용인,김포,광주	7,000 만 원 이하	2,300 만 원 이하
	세종시, 그 밖의 지역	6,000 만 원 이하	2,000 만 원 이하

 

2023. 02. 21. - 이후	서울	16,500 만 원 이하	5,500 만 원 이하
	과밀억제권역(인천, 경기도)	14,500 만 원 이하	4,800 만 원 이하
	광역시, 안산,용인,김포,광주	8,500 만 원 이하	2,800 만 원 이하
	세종시, 그 밖의 지역	7,500 만 원 이하	2,500 만 원 이하

 

이제 경매로 내 집을 마련하기 위해 권리분석을 할 때 대항력이 있는 임차인이 있다면 보증금이 얼마인지 확인해 봅니다.

대항력이 있는 임차인의 임대보증금이 5,000만 원인데 감정가가 4,000 만원이라고 예를 들어 보겠습니다.

(임대보증금 5,000 만원을 모두 배당받아야 함)

이런 물건은 얼마에 낙찰을 받아야 할까요?

얼마에 낙찰을 받든, 낙찰금액은 모두 임차보증금으로 우선순위 배당이 되고 배당 후에 나머지 보증금은 낙찰자가 인수를 하게 됩니다.

즉, 1 ,000만 원에 낙찰을 받았다면 임차인은 1,000만 원을 배당을 받고 나머지 4,000만 원은 낙찰자가 인수하게 되는 것입니다. 그럼 낙찰자 입장에서 1,000만 원에 낙찰을 받은 건가요? 5,000만 원에 낙찰을 받은 건가요?

4,000만 원짜리 물건을 경매로 5,000만 원에 낙찰받은 것입니다.

그러니 경매는 물건의 권리분석을 제대로 해야지 손해를 입지 않을 수 있습니다.