경매 물건 권리분석 등기부등본에 가압류 가처분 있으면?

경매로 내집마련을 하기 위해서 등기부등본을 보면서 물건의 권리분석을 합니다. 이때 가압류, 가처분, 가등기라는 경매 용어가 나오면 어떻게 해석해서 물건을 분석해야 하는지 막막할 때가 있습니다. 그래서 오늘은 우선 가압류, 가처분의 정확한 뜻을 할고 등기부등본을 볼 때 어떻게 이해하고 확인해야 하는지 알아보겠습니다.

 

가압류 

 

가압류와 가처분은 보존처분이라는 비슷한 성격을 가지고 있습니다. 가압류와 가처분은 그 자체만으로는 권리가 아니기 때문에, 그 권리를 행사하기 위해서 권리를 보존해 놓는 것을 보존처분이라고 합니다.

가압류는 돈을 빌려주고 못 받았을 경우라고 쉽게 설명할 수 있습니다. 채권자의 금전채권을 보호하기 위한 행위로, 정식 판결이 나기 전 채무자가 법의 집행을 피하기 위해 자신의 재산( 부동산, 자동차, 채권, 유체동산 등)을 임의로 처분하는 것을 대비해 해당 금전채권의 처분을 금지하는 제도입니다.

즉, 소송을 하기 전에 가압류를 걸어 놓는다는 뜻은 소송할 것이니 이것을 사고팔지 못하도록 채무자의 재산을 동결시키는 절차입니다.

이렇게 가압류를 걸어 놓고 소송을 제기한 후 승소를 한 뒤에 그 판결이 확정이 나야 강제집행이 가능하여 경매에 나오는 것이기 때문에 시간이 오래 걸립니다. 판결이 나오기 전에 채무자가 물건을 매각하거나 훼손할 경우에는 채권자가 소송에서 이기더라도 물건을 돌려받기 힘들 수 있기 때문에 가처분을 걸어 놓는 것은 이러한 사태를 막기 위한 임시적 처분이라고 보시면 됩니다.

가압류의 대상이 되는 재산의 종류는 부동산, 선박 및 자동차, 채권, 전세권, 그 밖의 재산권에 대한 가압류로 구분할 수 있습니다.

앞서 말씀드렸다시피 법 집행에 대비해 채무자의 재산의 동결을 목적으로 가압류를 하는 것이기 때문에 이를 근거로 경매를 진행할 수는 없습니다. 채권자는 본 소송에서 승소한 후에 경매 등을 통해서 채무를 상환받을 수 있습니다.

 

가처분

 

가처분 또한 가압류와 마찬가지로 판결이 확정되지 전에 채권자의 채권을 보호하는 조치이지만 가압류와 다른 점은 금전채권 이외의 권리를 보호하는 초치입니다. 가처분은 다툼의 대상이 되는 권리가 불안정, 당사자의 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 어렵다고 판단될 경우에 받아들여지며 가처분 신청을 위해서는 보호가 필요한 피보존권리가 존재하고 이를 판결 전에 미리 보호해야 할  필요성도 증명되어야 합니다.

가처분은 계정물에 관한 가처분과 임시지위를 정하기 위한 가처분으로 나뉘며, 계정물에 관한 가처분 중 점유이전행위 가처분과 처분금지가처분으로 나눌 수 있습니다. 

점유이전금지가처분은 다른 사람에게 점유 이전행위를 금지하는 임시처분으로서 목적물에 대한 인도(명도) 청구권이 피보전권리입니다. 처분금지가처분은 목적물에 대해 타의 처분을 금지하는 보전처분으로서 이전등기청구권등 특정물의 급여를 목적으로 하는 청구권이 피보전권리입니다.

 

대표적인 예를 들면 부동산처분금지가처분은 부동산에 대해 채무자가 소유권을 이전하거나, 저당을 잡거나, 전세 등을 설정하는 처분 행위를 금지는 것을 말합니다. (매매, 증여 등의 일체 양도행위 금지)

부동산의 경우 채무자가 다툼이 되는 부동산을 제 3 자에게 처분할 경우 처분이 완료된 부동산을 채권자가 돌려받기 힘들기 대문에 처분을 금지하라는 처분금지가처분 신청을 하게 되는 경우입니다.

 

 

 

경매 물건 분석 시 가압류/ 가처분

 

가압류가 있다고 거래가 매매가 불가능할까요? 등기부상에는 소송 중이라는 것이 나와있지 않기 때문에 가압류가 들어왔다고 해서 거래를 못하는 것이 아닙니다. 가압류집행의 처분금지효력은 상대적 효력에 불가하므로 가압류에 위반한 처분행위라도 처분행위 당사자 사이에서는 유효하나 가압류채권 또는 가압류에 기초한 집행절차에 참가한 일정 채권자에 대해 그 처분행위의 효력을 주장할 수 없습니다.

처분금지가처분은 집행인이 등기를 함으로써 채무자와 제 3 자에 대해 구속력을 가지므로 그 등기 후에 가처분 내용에 위배하여 목적 부동산이 처분된 경우에는 채권자가 그 처분행위의 효력을 부정할 수 있습니다.

채무자가 승소하면 상관이 없지만, 채권자가 승소하면 낙찰받은 물건은 채권자에게 소유권이 넘어가게 되어 채무자에게 물건을 낙찰받은 낙찰자의 소유권을 소멸하게 되는 겁니다.

선순위가처분은 낙찰자가 인수하게 되고, 인수하면 낙찰자의 소유권은 채권자에게 넘어가는 것이니 조심해야 합니다.