업무용 오피스텔 취득 후 주거용 오피스텔로 임대 후기 1

임대 수익을 목적으로 작은 오피스텔을 하나 구매하기로 마음먹고 열심히 경매를 알아보던 중 급매로 나온 물건이 있어 구매를 결정하였습니다.

신축 오피스텔도 아니고 20년 된 오피스텔이라 감가상각이 되어 값이 더 떨어지면 떨어졌지 오를 리가 만무하고,

내부 또한 한번도 수리하지 않은 상태라 되려 수리비가 더 들어간다는 생각에 포기하는 사람들이 대부분 입니다.

남들 다 아는 거 저라고 모르겠습니까? 

하지만, 저는 제 주머니 사정에 맞는 물건을 선택할 수 밖에 없었습니다.

저와 비슷한 고민을 하고 계신 분이 있다면 저의 경험담이 참고가 되었으면 할 뿐입니다.

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우선 오피스텔이라고 하면 거의 업무용 입니다. (업무용인지 주거용인지 확인할 것.)

제가 구매한 오피스텔도 물론 업무용이었구요.

업무용 오피스텔은 전입이 불가하죠.

때문에 주거 목적의 임대를 놓으려면

1. 임차인에게 전입은 안된다고 미리 얘기하고 업무용으로 두는 방법

2.주거용 오피스텔로 변경하는 방법

둘 중에 선택을 하셔야 합니다.

 

저는 애초에 주거용으로 임대를 줄 것이라고 마음을 먹은 상태였습니다.

주거용으로 전환하지 않고 전입을 하지 않는 조건에 맞는 임차인을 찾기가 더 어렵다고 생각했기 때문입니다.

앞서 말씀드린대로 조건이 좋은 오피스텔이 아니고, 괜찮은 조건이라면 위치 뿐입니다.

더불어 방 하나쯤은 제가 예쁘게 수리해서 주변의 오피스텔과 차별화가 되게 할 수 있다는 자신감? ㅎ

그거 믿고 덤벼든 겁니다.

돈 아끼려고 큰 공사 말고는 셀프로 한 작업이 많아서 수리기간은 약 한달 소요.

화장실 변기, 세면대 교체, 씽크대 상판, 씽크볼과 수전 교체, 세탁기, 가벽 구매가 가장 크게 든 비용입니다.

셀프로 할 수 있는 인테리어 필름, 주방과 욕실의 벽타일 시공, 전등 교체는 직접 했습니다.

그 외 가지고 있는 것들로 인테리어 하였고,한달 반만에 임차인을 만나 계약이 되었습니다.

욕실 / 주방 수리 전

욕실 / 주방 수리 후

 

현관 입구 수리 전

 

현관 입구 수리 후

 

셀프 조명 교체 / 필름 작업 / 타일 작업

 

가벽 및 바닥 타일 ,블라인드

 

욕실 문 교체 / 매입형 세탁기 / 씽크대 사각볼 및 수전 교체

 

자!  저는 이렇게 진행하였습니다.

그럼 이제 오피스텔 취득부터 수리, 임대까지 비용에 대해 말씀드리겠습니다.

 

법의 헛점인거 같지만 오피스텔을 취득할 때는 무조건 (등기부상) 업무용으로 보고 취득세 4.6%를 납부해야 하고

보유 중에는 주거용인지 상업용인지에 따라 부가세, 재산세가 달라집니다.

 

제가 산 시세가 3,000만원짜리 오피스텔은 얼마에 취득하는게 적당한가를 한번 계산해 보세요.

세금 + 수리비 + 기타비용

 

일단 취득세가 매매가의 4.6% 이므로 기타 추가적으로 드는 비용까지 5%로 잡고 계산.

(주거용으로 사용했거나, 사용하겠다고 해서 주택 취득세 1.1%를 받을 수 있는것이 아닙니다.)

오피스텔 취득세는 무조건 4.6% 이므로 100 - 150 정도는 세금으로 낸다 생각하고 계산.

 

또한 저는 수리비를 300까지는 생각했지만 사실 욕심 부리다 더 들었습니다.

저처럼 인테리어에 욕심부리지 않고 임대용으로 최소한의 것만 한다고 생각하시는 분들도 계실테니까 각자의 비용을 책정해 보세요.

 

기타비용으로는 등기 법무비 + 중개비 등이 있겠네요.

 

이제 얼마에 사서 얼마에 세를 주면 될지 등을 스스로 따져보고 매입가를 설정해 보시면 공부가 될것입니다.

저도 한번 해보고 나니 앞으로 또 이런 정도의 규모? 혹은 조금 더 큰 사이즈에 도전해 볼 수 있을거 같아서 계속해서 열심히 찾아보는 중입니다.

 

여기서 팁!을 하나 드리자면

확실하게 싼 급매나 경매가 아니면 저처럼 완전 소액으로 시작하시는 분들은 함부로 도전하지 마세요.

사실 그런 급매 물건은 잘 나오지 않고, 경매는 경쟁이 치열하죠.

계속해서 공부하는 이유는 그 타이밍을 잡기 위해서 입니다.

기다렸다가 바로 그런 물건이 나왔을때는 망설이지 말고 시작하세요!