경락잔금대출이 나오는 소액 경매 투자 물건은 무엇일까?

소액으로 경매에 투자해라. 매매사업자로 대출을 받으면 된다. 단타 매도로 수익을 볼 수 있다. 

어느 유튜브를 봐도 똑같은 말만 하고 있다. 아마도 유튜브용과 강의용으로 나누어 알려주기 때문이겠지?

그런데 나는 그들이 말하는 소액 경매 투자 물건의 "소액" 기준이 무엇인지가 궁금하다.

오늘은 그들이 말하는 "소액" 물건을 내 나름대로 정리해 보겠다.

 

소액 경매 투자 물건

 

서울 소액 경매 물건

 

대부분의 강의는 서울, 경기를 중심으로 이야기하기 때문에 지방의 상황과는 맞지 않다.

서울의 아파트를 경매로 산다는 것은 이미 소액이 아니기 때문에 그들이 말하는 소액 경매 물건은 대부분 빌라를 말하는데,

그것조차도 대부분 1억을 넘는 물건으로 설명을 해주었다.

나는 오히려 지방에 있는 물건, 그것도 내가 거주하는 지역과 인근 지역으로만 알아보기 때문에 찾아보면 1억 미만의 아파트도 많고, 5,000만 원 이하의 빌라의 물건도 많다.

이것이야말로 소액이 아닐까? 그럼 나도 경매로 투자할 수 있나? 처음에는 이런 순진한 생각을 가졌다.

그러나 현실은 감정가가 너무 적으면 대출이 아예 나오지 않는다는 것이다.

 

지방의 소액 빌라 물건

 

예를 들어 지방의 감정가 5,000만원짜리 빌라를 3,500만 원에 낙찰을 받았으니, 대출이 2,500만 원 나오면 내 돈 1,000만 원만 투자하면 되는 거 아닌가?라고 생각하면 크나큰 착각이다.

여기서 우리는 주택담보 대출 시 " 방 빼기, 방 공제" 라는 개념을 적용시켜야 한다. 

(경락잔금대출도 큰 틀에서 보면 주택을 담보로 대출을 하는 것이기 때문 / 방 공제는 소액임차임 최우선변제금 참고)

은행에서 경락잔금대출이 최대 2,500만원이 가능한데 그중에서 방공제를 하면 대출가능한 금액은 얼마일까?

많아봐야 1,000만원이고, 현실은 대출이 안된다고 할 것이다.

 

즉, 방공제를 하고도 대출이 나오는 감정가 1억 정도는 되는 물건을 소액 경매 물건으로 보는 것이고, 내가 경매를 하기 위해서 최소한으로 가지고 있어야 하는 최소한의 투자금도 3,000만 원 정도는 있어야 하는 것이다.

 

다시 대략적으로 계산을 해보자.

지방의 1억짜리 아파트를 7,500만원에 낙찰을 받았다면 경락잔금대출이 감정가의 70% 가 가능하다면 7,000만 원 중에서 방 빼기 2,000만 원을 하고, 최대 5,000만 원 정도 가능하다. 그렇다면 내 돈은 2,500만 원 + 기타 비용이 들것이다.

낙찰가의 80% 로 대출이 나온다면 6,000 만원 중에서 방빼기 2,000만 원을 공제하고 4,000만 원이 대출이 가능하다.

그렇다면 내 돈은 3,500만원 + 기타 비용이 발생한다. 물론 정확한 대출 한도는 대출상담사와 상담해야 한다.

 

다만 기본 개념은 잡고 시작해야 겠다. 최소한의 소액 경매 투자라고 하는 것을 시작할 수 있는 조건 2가지.

 

첫째. 내 돈 4,000 만원은 있어야 한다.

둘째. 감정가 1억 내외 물건을 기준 잡아야 경락잔금대출을 받을 수 있다.

 

경남 지방 소액 경매 투자 물건