부동산 매매사업자 등록하여 양도세 줄이는 방법

내 집마련을 위해서 경매 공부를 하다 보니  정말 좋은 물건들이 눈에 많이 들어옵니다. 이건 조금만 수리하면 훨씬 값어치가 있을 텐데 하는 아쉬움이 남는 집들이 보이는데 그렇다고 제가 다 들어가서 살 것도 아니잖아요? 제가 살 건 제 상황에 맞는 집 딱 하나만 있으면 되니까.. 그렇다면 투자목적으로 집을 산다면 어떨까? 생각을 하게 되었습니다.

 

일단, 그냥 개인으로 집을 사서 수리해서 되판다라고 단순하게 생각하면 주거목적으로 집을 구매한 것이 아니기 때문에 단타 매도로 세금이 어마어마합니다. 그것까지 포함해서 집을 비싸게 팔 수 있을까요? 그건 답이 안 나오는 계산이죠. 

그래서 주거목적이 아닌 투자 혹은 단기 매도로 인한 시세 차이를 목적으로 부동산을 구매하려면 개인이 아닌 개인사업자로 거래를 하는 것입니다. 부동산 매매사업자로 사업자등록을 한 후 거래를 하면 개인이 아닌 사업자로 구매한 것이기 때문에 양도세를 엄청나게 줄일 수 있습니다.

 

부동산 매매사업자 등록

 

개인사업자를 등록하는 것은 간단합니다. 부동산 매매사업자의 경우 반드시 사업장이 있어야 하는 것이 아니기 때문에 사업장 주소를 집으로 하고, 업태 (부동산매매업 703011)와 종목(주거용 건물 개발 및 공급)을 선택하여 사업자를 내시기만 하면 됩니다. 세무서에 직접 가지 않더라도 홈택스로 직접 신청할 수 있으며, 하루 이틀이면 처리가 됩니다.

저는 아직은 계획만 있을 뿐, 실체가 없기 때문에 당장에 매매사업자를 등록할 필요는 없고, 이미 개인사업자를 가지고 있기 때문에  종목만 추가하면 될 거 같습니다.

 

홈택스 바로가기

 

부동산 매매사업자 조건

부동산 매매사업자로 등록을 하였다고 끝이 아닙니다. 부동산 매매업으로 인정이 되려면 ' 1과세기간 동안 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매'라고 명시가 되어 있기 때문에 단순히 개인이 세금을 아끼기 위한 편법으로 매매사업자를 낸 것이 아니라 부동산을 사고파는 사업을 하고 있다는 입증이 필요한 것입니다. 1 과세기간이라고 함은 매년 1월 1일부터 12월 31일까지를 말하는 것으로 내가 사업자를 11월에 내고 1 부동산을 취득했는데 2회 이상 판매를 하지 않았다면 원칙적으로 사업자로 인정받을 수 없습니다. 그러나 이러한 경우라면 국세 상담센터의 상담을 통해 매매사업자로 인정을 받을 수 있는지 여부를 반드시 확인을 하시고, 급한 게 아니라면 다음 해에 매수를 하시는 것도 고려해 보실 수 있습니다.

 

부동산 매매사업자 절세

그렇다면 개인이 부동산 매매사업자를 등록하여 부동산을 취득하면 어떤 혜택이 있을까? 개인이든, 개인사업자이든 부동산을 취득하면 취득세는 동일합니다. 차이가 나는 것은 바로 양도세 절감입니다.

개인이 부동산을 구매하여 1년 이내에 단기 매도를 하게 되면 매매 차익에 대해 양도소득세 70%와 양도세의 10%의 지방세를 부과하여 매매 차익의 77%를 세금으로 내야 합니다. 그렇지만 부동산 매매사업자에게 매매 차액은 사업 소득으로 분류되어 차익의 기준에 따라 세율이 다르게 적용됩니다. 아무리 많이 적용이 된다 해도 77%보다 많이는 나오지 않습니다.

 

부동산 매매사업자 양도세 비교
과세표준액	세율	누진공제
1,400만원 이하	6%	-
5,000만원 이하	15%	126 만원
8,800만원 이하	24%	576만 원
1.5억 이하	38%	1,544만원
3억 이하	38%	1,994만원
5억 이하	40%	2,594만 원
10억 이하	42%	3,594만 원
10억 이상	45%	6,594만 원

 

즉, 개인이 부동산을 단기 매도하여 매매 차익이 1,000만 원이 발생하였다면 770만 원을 세금으로 내야 하지만, 부동산 매매사업자라면 6% 세율이 적용되어 60만 원의 세금만 내면 되는 것이다.