부동산 경매 낙찰 후 절차 명도 협상이 안되면 인도명령 강제집행

부동산 경매 낙찰 후 가장 신경이 쓰이는 부분은 바로 점유자 명도 부분입니다. 특히 이사비를 과도하게 요구하는 임차인이 있다더라, 집을 엉망으로 해놓고 나간다더라, 못 나간다고 고함부터 지르고 말이 안 통하더라 등등 너무 많은 썰을 들어서 일단 겁부터 나고 걱정이 앞섭니다. 그래서 오늘은 혹시 있을지 모를 인도명령 강제집행 절차에 대해 공부해 보도록 하겠습니다.

인도명령

부동산 경매 낙찰 후 절차 - 명도

경매에서 낙찰이 되면 점유 중인 소유자 또는 임차인을 내보내는 절차를 명도입니다.

법원에서 낙찰을 받고 나서 매각허가결정이 나면 이 물건과 관련이 있는 사람임을 확인하고 관련된 서류를 열람할 수 있습니다. 이 서류에서 점유 중인 소유자 또는 임차인의 연락처를 알 수 있으며, 이제 명도를 하실 수 있습니다.

명도 협상의 기술

명도는 협상이라고 볼 수도 있습니다. 급한 쪽에서 먼저 전화를 걸기 때문에  낙찰자가 먼저 전화를 걸어 내가 급하다는 표를 내면 안 됩니다. 점유자에게 내용증명을 보내고 그 연락이 오기를 기다리시는 것이 유리한 지점을 선점하는 것입니다.

 

전화가 오면 내가 낙찰자가 아니라 명도 진행을 맡은 대리인이라고 하는 것이 좋습니다. 결정권을 가진 낙찰자는 따로 있고 나는 전달만 하는 사람이라고 하고 필요한 내용을 전달만 하는 것입니다. 그렇게 되면 직접적이고 감정적인 불필요한 말이 오고 가는 것을 차단하고, 중재자의 역할로 전환이 되기 때문에 상대방이 오히려 도움을 요청하는 경우도 있습니다.

 

결국 명도에서 점유자는 이사비를 많이 요구하고, 낙찰자는 이사비를 적게 들여 명도를 마무리하고 싶은 겁니다. 점유자가 제시한 금액이 생각한 금액과 비슷하다면 더 적게 주려고 실랑이를 벌이기보다는 점유자가 원하는 금액을 주고 빨리 이사를 나가는 것으로 협상을 하는 것이 좋습니다. 다만 무리하게 이사비를 요구한다면 대답을 하지 않고 시간을 벌어 점유자 쪽에서 다시 먼저 연락이 오게끔 하여 '우리는 시간이 많다'는 뉘앙스로 더 낮은 금액을 제시하시면서 금액을 조정해 나가는 것입니다.

 

이사비 조율이 끝나면 이사날짜를 결정하고 공과금과 미납 관리비 등을 정산하는 명도 조건을 반드시 제시하야야 합니다.

이사날이 되면 수도, 가스 등 공과금 납부가 완료되었는지, 미납 관리비는 정산하였는지를 꼭 확인하시고, 이사를 나갔는지 확인 후에 명도확인서를 작성하고 마지막으로 이사비를 지급하셔야 합니다. 

만약 배당을 받아야 하는 임차인이라면 낙찰자 인감증명서와 명도확인서를 받아 배당기일에 이 서류를 가지고 가야 배당을 받을 수 있기 때문에 명도과정이 오히려 쉬울 수 있습니다.

 

인도명령 - 강제집행 과정

위와 같은 방법으로 명도가 잘 진행이 되면 다행이지만, 그렇지 않다면 강제로 집행하는 인도명령 제도를 이용하여 명도를 진행하는 것입니다. 명도는 협상으로 해서 빨리 끝나지만, 인도명령으로 강제 집행을 하기까지는 시간이 많이 걸립니다.

협상이 안되어서 법원에서 인도결정이 되면 인도명령 결정문이 점유자에게 송달됩니다. 이때 점유자가 결정문을 받지 않으면 3일동안 3번의 송달을 합니다. 이것을 모두 받지 않으면 법원에서 주소를 재확인하는 주소보정명령을 냅니다. 낙찰자는 이 주소보정명령을 가지고 주민센터에 가셔서 점유자의 주민등록초본을 열람하여 초본의 주소로 다시 한번 인도명령 결정문을 송달합니다. 똑같이 3번의 송달을 했는데 점유자가 또 받지 않아 법원으로 반송이 되면 특별송달을 진행합니다.

특별송달은 야간이나 휴일에 송달하는 것을 말하고, 이것도 받지 않을 경우 공시송달을 진행합니다. 공시송달은 인도명령 결정문을 법원에 2주 동안 공시하고 점유자가 받지 않더라도 송달이 되었다고 인정하는 것입니다. 이 과정을 모두 거친다고 하면 최소 3개월에서 5개월이 소요됩니다. 그리고 나서야 강제집행을 할 수 있는 권한이 생기는 것입니다.

 

이제 송달증명원과 인도명령 결정문을 가지고 법원에 강제집행을 신청해야 합니다. 신청 후 집행관이 연락이 오면 집행관과 개고(문을 따는 것) 일정을 맞춰야 합니다. 지정한 날짜에 개고를 하여 점유자를 만나고, 2주간 명도 협상을 하고, 협상이 안되면 그때 강제 집행을 하게 됩니다. 이때 강제 집행 비용만 200만 원 이상 들고, 안에 있는 집기류를 처리하는 비용도 발생하게 됩니다. 이렇게 인도명령으로 강제집행을 하게 되면 최소 6개월에서 길게는 1년까지도 소요가 되고, 비용도 많이 들기 때문에 될 수 있으면 명도는 협상으로 하는 것이 좋습니다.

감정적으로 강제 집행을 하기 보다는 마지막까지 명도 협상을 하는것이 비용을 줄이는 현명한 방법입니다.