월세보증금 돌려받기 방법 임차권등기명령 신청 요건 기간 준비 서류

임차권등기명령이란 임대차 계약이 종료되어 임차보증금 반환을 요구하였으나 돌려받지 못하고 있는 경우, 부동산 등기부등본에 임차권이 존재함을 등기하면 다른 곳으로 이사를 가더라도 대항력을 가지고 우선변제권의 효력을 유지시키는 제도를 말합니다. 주택임대차보호법은 임차인의 보증금을 보호하기 위해 소액임차인에 대한 최우선변제권, 우선변제권 제도를 규율하고 있습니다. 그러나 임차인이 전입신고를 하고 점유(실거주)를 하는 경유에만 소액임차인에 대한 최우선변제권, 우선변제권이 보호를 받을 수 있기 때문에 이사를 가면 효력을 상실하게 됩니다. 이러한 문제 때문에 이사를 가지 전에 임차권을 등기하여 그 효력을 유지시키는 것입니다.

보증금을 돌려받지 못하고 이사를 간 경우, 이후 소유주가 바뀌게 되면 새로운 집주인에게 보증금 반환을 청구하지 못하는 상황이 발생하지 않도록 반드시 이사를 가기 전에 임차권 등기를 해서 새로운 소유주가 반환되지 않은 보증금이 있다는 사실을 알고 주택을 구매하였고, 그로 인해 새로운 소유주에게 보증금 반환을 청구할 수 있는 대항력을 유지해 줍니다.

 

임차권등기명령 신청 요건

임차권등기명령 신청은 임대차계약이 종료된 이후에 가능합니다.

임대차계약의 종료는 암대차기간 만료 이전 6개월 ~ 2개월 전에 반드시 계약을 연장하지 않겠다는 갱신 거절을 통지하여야 합니다. 기간 내에 미리 통지하지 않으면 암묵적으로 계약을 갱신하겠다는 뜻이 되기에 반드시 기간 만료 이전에 통지해야 합니다. 묵시적으로 갱신이 된 사람은 기간 만료 전에 임대차계약을 종료시키려면 해지 통보를 한 후 3개월 후에 임대차계약이 종료됩니다. 예를 들어 임대차기간 만료 1개월 전에 통지했다면 계약 종료는 1개월 후가 아닌 3개월 후가 되는 것입니다.

 

임차권등기명령 신청 준비 서류

• 임대차계약서 사본 (확정일자 포함된 최초 계약서 및 재작성 계악서 포함 전부)
• 임대차계약 종료 내역 소명자료 (내용증명, 문자, 녹취 등)
• 임차인의 주민등록초본 (전입일자 확인)
• 건물 도면 (다세대주택, 빌라와 같이 건물 일부를 임차한 경우, 개별 부동산 등기 되지 않은 경우에는 해당층 전체의 건물 도면을 제출)
• 사업자등록증 (상대방이 법인인 경우만 해당)

 

임차권등기명령 신청 전자소송

법률대리인을 통한 전자소송으로 비대면으로 진행 시 오프라인보다 저렴하고 셀프로 진행하는 불편함을 해소하여 편리하고 신속하게 업무가 처리됩니다. 비대면 법률서비스를 전문으로 하는 법무법인을 찾아 준비 서류를 카톡이나 메일로 전달만 하면 진행이 됩니다. 반드시 임차권등기가 완료된 이후에 이사를 가시거나, 전출 신고를 해야 합니다.

임차권등기를 하기 전에 이미 전출신고를 한 사람도 임차권등기명령 신청은 가능합니다. 다만 애초의 최초의 대항력이나 우선변제권은 상실하였고 등기가 완료되는 날 새로운 대항력과 우선변제권의 효력이 발생하게 됩니다.

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자주 묻는 Q & A 

비용은 얼마인가요?

 : 비용은 임차인과 임대인이 1인이 경우에 등기에 필요한 비용 (세금, 송달료, 등기신청수수료 등) 은 5만 원 정도이고, 임차인이 여러 명일 경우에 비용이 달라지기 때문에 문의 시 개별적으로 정확한 내역으로 안내드리겠습니다.

변호사 수임료(수수료)는 10만 원입니다. (부가세 별도)

임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련된 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.

(주택임대차보호법 제3조의 3 제8항, 상가건물임대차보호법 제6조 제8항)

 

신청 후 바로 이사를 가도 되나요?

 : 임차권등기가 완료되고 이사를 가셔야 합니다. 법원에서 임차권등기명령 결정이 나면 이를 임대인에게 등기우편으로 발송하는데 임대인이 우편을 수령한 것으로 확인이 되어야 등기소에서 등기명령을 발송합니다. 법원의 결정이 나왔더라도 등기가 기록이 되기 전까지는 전입과 점유의 요건을 갖추고 있어야 합니다.

 

도면은 반드시 첨부해야 하나요?

: 건물의 일부만을 임차한 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 함께 제출해야 합니다. 도면의 첨부가 필요한 임차권등기 일 경우에는 따로 안내를 드리겠습니다.

 

연체된 월세나 관리비는 보증금에서 공제하나요?

 : 월세 또는 관리비를 연체했을 경우 임대인은 보증금에서 이를 공제한 후 나머지 금액을 반환할 수 있습니다. 연체 대금이 있을 경우에는 보증금 전액을 못 받은 보증금으로 작성하여 신청하면 임대인이 이를 가지고 이의신청을 할 수 있습니다. 따라서 임대인에게 받아야 할 보증금에서 연체된 금액을 공제한 정확한 금액을 기준으로 작성하여 신청하여야 합니다.

 

임대인이 임차권등기명령에 동의하지 않으면 어떻게 하나요?

: 임차권등기명령은 임대인의 동의를 필요로 하지 않습니다. 임대인에게 통지만을 요건으로 합니다. 따라서 임대인에게 법원의 결정을 우편으로 도달한 사실만 확인되면 등기부등본에 기록이 됩니다. 이대 임대인이 이에 대한 이의신청을 할 경우에는 이미 기록된 임차권등기를 취소할지 여부는 재판을 통해 판단합니다. 법원이 취소결정을 하기 전까지는 임차권등기는 효력을 가집니다.